En Chile es muy común la venta de “Derechos a Llave”, mejor conocido en varios países como Fondo de Comercio. Se trata de un conjunto de activos del negocio tangibles e intangibles, tales como la mercadería, lista de proveedores, lista de clientes, mobiliario, punto comercial incluyendo la ubicación, la fama del local y el nivel de ventas que te permite tener una base de inicio y que es transferido a un tercero, lo que no está incluido generalmente es el bien inmueble que sigue perteneciendo a un tercero y que efectuara un contrato de arriendo para continuar con el funcionamiento del local (no existe prejuicio que la venta del derecho a llave incluya la venta de la propiedad)
Cuando hablamos del contrato de compraventa del derecho a llave, se trata de un contrato consensual privado entre las partes que no requiere cumplir con obligaciones legales de la escritura pública para estar perfecto. Basta con contar con la aceptación voluntaria de las partes contratantes, la individualización a detalle de cada una de las cosas vendidas, el precio de la negociación, y en el caso de las patentes y permisos como las resoluciones sanitarias se deben detallar los números de registros de cada documento y rol establecido por el organismo que las otorgo
Todo parece sencillo, sin embargo existen elementos claves muy importantes a considerar antes de firmar la compra de tu derecho a llave. También debes estar presente que la venta de un local no necesariamente es debido a quiebra del local, ese solo es una opción de todas las posibles, debemos hacer lo posible por validar dicha información que nos suministre el vendedor
No comprar la personalidad jurídica, es decir los estatutos de la empresa
Adquirir dicha personalidad jurídica sería más sencillo en los trámites legales, pero aun cuando se haga una validación exhaustiva hay cosas que pueden ser invisibles temporalmente, por ejemplo un cheque entregado sin fondos o una deuda impaga que este en proceso de demanda, la resolución saldrá en unos cuantos meses. Otro ejemplo, que un trabajador este en proceso de demanda también saldrá en unos cuantos meses y aun cuando se puede redactar en el contrato una cláusula de responsabilidad para los dueños anteriores de todas las deudas y problemas administrativos o legales que surjan a posterior pero que su origen haya sido antes de la venta sea responsabilidad de ello, pero entrar a esos procesos de disputa legales requiere recursos y tiempo, recomendarías evitar el mal rato
La experiencia nos ha llevado a ver casos de derechos a llaves en la cual querían vender la personalidad jurídica constituida desde 2016 y no se habían hecho declaraciones de impuestos en casi 3 años, tras la revisión del contador y al intentar declarar con retraso solo el año 2016 las multas eran de 3 millones de pesos, aun cuando el dueño le había asegurado solo de palabras al comprador, que esas multas no iban a exceder de 70mil pesos
Verificar la documentación correspondiente
Dependiendo del tipo de negocio recomendamos ver, El balance tributario, Las últimas declaraciones de renta, IVA y Detalle del libro de compras y ventas para tener referencias reales de los niveles de venta de la empresa, recuerda que de ese monto indicado por el vendedor tú empezaras a construir y mejorar las ventas para potenciar tu negocio
Contratos con proveedores y clientes es un valor agregado que de igual forma te permite no empezar sin un norte definido, de esta manera tendrás una base para mantener en funcionamiento tu negocio y continuar con la mercadería necesaria
Permisos especiales y patentes. Los permisos especiales van a variar de acuerdo al tipo de negocio, cuando hablamos de resolución sanitaria por parte del SEREMI (Secretarías Regionales Ministeriales de Salud) debemos validar la legalidad y vigencia del documento en dicho instituto, así como también confirmar la autorización y que vaya en sentido con lo que requerimos nosotros hacer, sobre todo para los locales de comida.
La Patente no se Vende
Al hablar de la patente debemos considerar que depende de la municipalidad y el tipo de patente, si se trata de patente comercial, algunas municipalidades permiten hacer un traspaso de la razón social para la nueva empresa, otras municipalidades no permiten el traspaso y se deberá sacar una nueva; si hablamos de las patentes de alcohol si se pueden traspasar. Debemos tener presente que las patentes comerciales pueden ser entregadas provisorias lo cual indica que el local tiene 1 año para funcionar y solventar algún problema presentado, de lo contrario se anulara la patente y no permitirán su renovación, por ello si el derecho a llave que usted va a comprar tiene patente provisoria debe verificar el informe técnico que emite la municipalidad para confirmar que podrá obtener luego la patente definitiva y estar informado de los requisitos que debe cumplir
Es Importante destacar que ante la municipalidad las patente no se pueden vender, los términos usados por ellos son traspasar, ceder o arrendar
Cuidado con las resoluciones Sanitarias
En Chile el SEREMI es muy delicado con las resoluciones sanitarias otorgadas y existe todo un mundo de opciones de acuerdo a lo que usted desea hacer. Cuando va a comprar un derecho a llave debe definir muy bien que quiere usted vender y verificar si la resolución sanitaria que planea comprar cumple con ese requisito, debido a que si su resolución sanitaria por ejemplo indica que está aprobada para cafetería, usted no podrá tener un restaurante, ni un local de comida al paso (comida rápida) o una fábrica de panadería o pastelería.
Siempre cuento el caso tan simple de uno de nuestros clientes que poseían una pizzería y la resolución sanitaria les autorizaba al armado y expendio de pizzas, lo cual indica que pueden armarla, cocinarla y venderla, pero no permite la elaboración desde cero de la masa ni la salsa, por lo cual tenían que comprarla ya elaborada a otro proveedor autorizado.
El contrato de arriendo de la propiedad
Punto muy importa que va de la mano con el derecho a llave; como les indique, la propiedad sigue perteneciendo a un tercero que dará en arriendo la propiedad y antes de firmar el derecho a llave usted debe garantizar que el dueño autoriza el cambio de arrendatario, de lo contrario podrá haber firmado y negociado el derecho a llave pero sin el contrato de la propiedad no podrá funcionar y sencillamente usted tendrá que desalojar con su mobiliario y todo lo que compro. También debe cuidar las cláusulas de este contrato que es diferente al derecho a llave y verificar si podrá cumplir con los requisitos en documentación que le solicite el dueño de la propiedad